Il Notaio ha bloccato il rogito? Metti in regola il tuo immobile
Stai cercando di vendere casa ma il perito della banca ha trovato una parete fuori posto? Oppure vuoi iniziare una ristrutturazione e temi di incappare in multe o nel blocco del cantiere? Nel 2026, la regolarità urbanistica non è un optional: è la condizione essenziale per poter rogitare serenamente o accedere ai bonus edilizi.
Lo Studio Tecnico Calchera affianca privati e agenzie immobiliari a Milano nella complessa giungla della burocrazia comunale, sbloccando compravendite ferme e regolarizzando abusi passati grazie alle nuove opportunità del Decreto Salva Casa.
Cos'è lo Stato Legittimo (e perché ti serve oggi)
Lo Stato Legittimo è il "certificato di buona salute" della tua casa. Attesta che ciò che è stato costruito corrisponde esattamente ai disegni archiviati in Comune. Per dimostrarlo, eseguiamo una rigorosa Due Diligence Immobiliare:
- Accesso agli Atti: Recuperiamo i vecchi progetti (licenze, concessioni) depositati negli archivi del Comune di Milano.
- Rilievo Strumentale: Misuriamo l'immobile per confrontare lo stato di fatto con le planimetrie originali.
- Relazione Tecnica Integrata: Asseveriamo formalmente la conformità o prepariamo la pratica per sanare i difetti riscontrati.
Sfrutta il "Decreto Salva Casa" (L. 105/2024)
Moltissime difformità interne (muri spostati, porte modificate, soppalchi) realizzate negli scorsi decenni oggi non sono più considerate "abusi" da demolire, ma Tolleranze Costruttive. Il Decreto Salva Casa ha ampliato i margini di regolarizzazione per i lavori eseguiti prima di maggio 2024:
- Scostamenti consentiti fino al 5% per appartamenti sotto i 100 mq.
- Possibilità di Sanatoria semplificata per le parziali difformità, pagando una sanzione ridotta e sbloccando immediatamente l'immobile per la vendita.
CILA, SCIA o Sanatoria: di quale pratica hai bisogno?
Non tutte le ristrutturazioni sono uguali. Avviare un cantiere senza la pratica corretta espone a sanzioni salatissime:
- CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): È la pratica più rapida, necessaria per la manutenzione straordinaria "leggera" (es. abbattere un tramezzo, rifare i bagni, ridistribuire le stanze) senza toccare parti strutturali.
- SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività): Obbligatoria se si interviene su elementi portanti (es. cerchiature su muri portanti, rifacimento solai o tetti, cambi di destinazione d'uso pesanti).
- Sanatoria: La pratica necessaria quando i lavori sono *già stati fatti* in passato senza chiedere il permesso.
Costi e Onorari Professionali 2026
| Tipologia di Pratica / Consulenza | Onorario Medio |
|---|---|
| Verifica Stato Legittimo (Ricerca Atti + Rilievo) | Su richiesta (Varia per Comune) |
| Pratica CILA per Ristrutturazione Interna | Su preventivo |
| Sanatoria "Salva Casa" (Accertamento Conformità) | Su preventivo |
| Aggiornamento Catastale DOCFA (Fine Lavori) | Vedi Dettagli DOCFA |
* Nota: I compensi professionali non includono l'IVA, i contributi previdenziali, i diritti di segreteria comunali (es. Diritti di Istruttoria) e le eventuali sanzioni per sanatorie.
FAQ: Compravendite e Lavori Edili
Cosa succede se vendo casa con abusi edilizi o difformità?
Il rischio è altissimo. Se nell'atto notarile dichiari il falso (ovvero che la casa è in regola quando non lo è), l'acquirente può farti causa chiedendo l'annullamento della vendita e il risarcimento dei danni, oltre a esporti a conseguenze penali per falso in atto pubblico. Regolarizzare prima del rogito è l'unica via sicura.
Ho rifatto i bagni e i pavimenti senza spostare muri: serve la CILA?
No. Se i lavori riguardano la sola sostituzione delle finiture (pavimenti, piastrelle, sanitari, tinteggiature) o la riparazione di impianti esistenti senza alterare i percorsi, si ricade nella cosiddetta "Edilizia Libera". Non serve presentare CILA in Comune.
Posso sanare qualsiasi abuso con il "Salva Casa"?
No. Il Decreto Salva Casa permette di sanare le "parziali difformità" o di applicare il concetto di tolleranza costruttiva (entro certe percentuali) se l'opera rispettava le norme al momento della realizzazione o le rispetta oggi (doppia conformità semplificata). Non sana abusi totali, come la costruzione di un piano in più non autorizzato in zona vincolata.
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