CALCOLO SUPERFICIE PER TABELLE MILLESIMALI.
Primo elemento da tenere presente per il calcolo dei millesimi è la superficie delle unità immobiliari che poi dovrà essere moltiplicata per i coefficienti particolari e globali.
Quali criteri utilizzare ?
La letteratura tecnica suggerisce di calcolare la superficie netta (superficie calpestabile) di ogni ambiente (soggiorno, cucina, disimpegno, camera, bagno, etc.) , ogni locale sarà poi moltiplicato per i coefficienti particolari.
Vediamo insieme di analizzare i limiti del metodo evidenziato:
- Richiede notevole tempo, quindi costi elevati;
- Può determinare valori millesimali non comprensibili a causa di distribuzioni interne penalizzanti come per esempio vani ciechi e/o disimpegni ciechi;
- Difficoltà di lettura ed interpretazione per i non addetti ai lavori ed utilizzatori delle tabelle;
- In caso di modifiche dei locali delle unità immobiliari negli anni successivi alla stesura delle tabelle millesimali rendono inefficace e non rispondente la tabella redatta che dovrebbe essere aggiornata.
Il nostro utilizza un metodo semplificato che elimina completamente tutti i limiti e le incongruenze del metodo proposta dalla letteratura tecnica di riferimento, tale metodo è il seguente:
La superficie da utilizzare per i millesimi viene determinata utilizzando la superficie complessiva dell’unità immobiliare al lordo dei muri interni. Per i muri esterni a seconda dei casi possono essere compresi in parte con i criteri della superficie commerciale oppure esclusi.
Naturalmente il criterio va esteso a tutte le pertinenze o accessori (balconi, terrazzi, cantine, solai) applicando gli opportuni coefficienti riduttivi.
Infine per l’applicazione dei coefficienti sarà necessario che il tecnico analizzi e valuti le esposizioni prevalenti al fine di utilizzare il coefficiente più idoneo o in alternativa applichi interpolazioni che comprendano più affacci.
In sintesi i vantaggi del metodo proposto sono:
- Tempi ridotti;
- Costi ridotti;
- Maggiore leggibilità dell’elaborato (appartamenti di dimensioni simili avranno millesimi simili);
- Validità nel tempo dei millesimi anche in caso di modifiche delle disposizioni interne (ristrutturazioni);
- Eventuali successive modifiche dovute ad ampliamenti e/o sopralzi saranno semplificate;
- Riduzione di errori nel calcolo delle superfici.
Consigliamo sempre di affidarsi a tecnici preparati e competenti in materia in maniera tale che le tabelle non siano oggetto di errori di stesura e di errori concettuali tali da rendere l’elaborato viziato da gravi e grossolani errori.
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