Criteri di ripartizioni spese box e autorimesse

I box e i posti macchina di proprietà esclusiva sono unità immobiliari indipendenti in quanto hanno scheda catastale e relativo subalterno autonomo. Pertanto, anche se servono proprietari di unità immobiliari nello stesso edificio, non sono pertinenze di questi ultimi (come invece lo sono le cantine o le soffitte inserite nella stessa scheda dell’unità immobiliare).
Da tenere in considerazione che solo i box o i posti macchina di proprietà esclusiva costruiti con la Legge n. 122/1989 sono pertinenze dell’unità principale. Pertanto non possono essere venduti separatamente dall’unità principale.
I posti macchina di uso comune ubicati negli spazi comuni condominiali, sono di proprietà comune di tutti i condomini.

Spese ascensore

Nel caso in cui i i proprietari dei box non usufruiscono del servizio di ascensore, non debbono partecipare ad alcuna spesa di tale impianto.
Nel caso in cui l’ascensore serve anche per l’accesso ai box posti in piani interrati la spesa di ascensore va ripartita in relazione alla quota millesimale del box e al piano in cui si trova il box rispetto al piano terreno.

Spese Scale

i proprietari di box che non usufruiscono della scala comune per accedere ad essi non sono tenuti a partecipare ad alcuna spesa. Copertura di box a piani sovrapposti I box costruiti su piani sovrapposti a diversi livelli, le spese relative all’eventuale copertura (o al tetto dell’edificio) vanno ripartite tra i proprietari dei box sottostanti la copertura (o il tetto dell’edificio) in base alle quote millesimali dei box stessi.
La spesa per la riparazione di pavimenti, solai, o soffitti interposti tra i diversi piani dei box vanno ripartite in base all’art. 1125 cod. civ.

Impermeabilizzazione di giardini pensili

Nel caso in cui i box per auto sono ricoperti da giardini di proprietà comune la spesa per il rifacimento o la riparazione della impermeabilizzazione della copertura di alcuni box che costituiscono un corpo di fabbrica separato dall’edificio condominiale, qualora tali coperture siano utilizzate per sostenere un giardino condominiale sovrastante, è a carico di tutti i condomini in base alle rispettive quote millesimali di comproprietà, attesa l’utilità comune del giardino (trib. Milano 3048 del 27.3.1980).
Nei casi in cui il regolamento condominiale preveda a carico dei soli proprietari dei box l’ordinaria e la straordinaria manutenzione, la spesa per la rimozione e la reinstallazione di un giardino comune, necessaria per il rifacimento dell’impermeabilizzazione dei solai di copertura dei box, è a carico dei soli proprietari dei box (app. Milano 653 del 20.5.1980 e trib. Milano 1620 del 24.1.1984).
In tutti i caso incerti si consiglia l’applicazione dell’art. 1126 cod. civ. oppure l’applicazione dell’art. 1125 cod. civ. con 1/2 della spesa a carico del condominio e 1/2 spesa a carico dei proprietari dei box sottostanti al giardino.

Installazione di elettrocomando

Nella casistica in cui il cancello carraio serve sia per accedere ai box o posti macchina di proprietà esclusiva di una parte dei condomini, sia per altri usi comuni a tutti i condomini (esempio il trasporto dei rifiuti) necessita ponderare e valutare l’uso in relazione alle parti comuni e ad uso esclusivo. L’installazione di un elettrocomando ad un cancello carraio esistente per consentire l’accesso a box o a parcheggi comuni va qualificata come miglioria della cosa comune e non innovazione e, pertanto, non è ammissibile l’esonero dalla spesa per i dissenzienti.

Manutenzione e riparazione di elettrocomando

Tale spesa per la manutenzione e la riparazione di un impianto di automatizzazione del cancello carraio va ripartita in modo differenziato su chi effettua il maggior uso potenziale oppure in modo separato su chi ne ha l’uso separato ed esclusivo (cass. civ. 761 del 5.2.1979).

Manutenzione ordinaria e straordinaria box

le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relative ai box di proprietà esclusiva sono interamente a carico dei condomini proprietari.

Spese portierato

Anche i proprietari di box sono tenuti a partecipare in base alla rispettiva quota millesimale. Rampe di accesso, riparazione devono partecipare in misura superiore i proprietari dei box con quota millesimale da determinarsi caso per caso.

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